ITP en Madrid 2026: tipos, reducciones y bonificaciones
Actualizado: 8 de julio de 2026 · Normativa verificada con fuentes oficiales
Reducciones y bonificaciones: 4 % familia numerosa; bonificación del 10 % en viviendas ≤250.000 €; bonificación del 100 % para <35 años en municipios <2.500 habitantes.
Calcula tu ITP y tu hipoteca en Madrid ↓Si vas a comprar una vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid, el impuesto que pagarás como comprador es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP-TPO). Madrid aplica desde 2014 un tipo general del 6 %, uno de los más bajos de las comunidades de régimen común, y lo complementa con un tipo reducido para familias numerosas y con bonificaciones de cuota para la vivienda habitual.
La regulación autonómica está recogida en el Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad de Madrid en materia de tributos cedidos por el Estado, aprobado por Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre. Las últimas novedades relevantes para compradores proceden de la Ley 5/2024, de 20 de noviembre (que elevó al 100 % la bonificación para menores de 35 años en municipios pequeños) y de la Ley 6/2025, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales para 2026 (que añadió una bonificación del 95 % para comercios y hostelería “con solera”, sin efecto para el comprador particular de vivienda).
En este artículo repasamos, con su cita legal exacta, todo lo que está vigente hoy.
Lo esencial en un vistazo
| Concepto | Dato 2026 | Norma |
|---|---|---|
| Tipo general (vivienda usada) | 6 % | Art. 28 TR (D.Leg. 1/2010, redacción Ley 6/2013) |
| Familia numerosa (vivienda habitual) | 4 % | Art. 29 TR |
| Bonificación vivienda habitual (valor ≤ 250.000 €) | 10 % de la cuota | Art. 30 bis TR (redacción Ley 5/2024) |
| Bonificación menor de 35 años en municipio < 2.500 hab. | 100 % de la cuota (valor ≤ 250.000 €) | Art. 30 bis TR (redacción Ley 5/2024) |
| Empresas inmobiliarias (compra para revender en 3 años) | 2 % | Art. 30 TR |
| Base imponible | La mayor entre precio y valor de referencia de Catastro | Art. 10 TRLITPAJD (RDLeg 1/1993, redacción Ley 11/2021) |
| Modelo y plazo | Modelo 600, 30 días hábiles desde la escritura | Web oficial de la Comunidad de Madrid |
Cuándo se paga ITP (y cuándo no)
El ITP-TPO grava la compra de vivienda usada (segundas y ulteriores transmisiones), y lo paga siempre el comprador. Si compras una vivienda nueva directamente al promotor, no pagas ITP: pagas IVA al 10 % más la cuota de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la escritura. Ambas vías son excluyentes: una misma compraventa tributa por IVA o por TPO, nunca por los dos.
El impuesto también alcanza los anejos que se transmitan con la vivienda (garaje, trastero), y se devenga el día en que se formaliza el acto o contrato, normalmente la fecha de la escritura pública.
La base imponible: el valor de referencia de Catastro
Desde 2022, la base imponible de los inmuebles no es sin más el precio pactado. Conforme al artículo 10 del Texto Refundido de la Ley del ITPAJD (Real Decreto Legislativo 1/1993, en la redacción dada por la Ley 11/2021), la base imponible es el valor de referencia que publica la Dirección General del Catastro a fecha de devengo; ahora bien, si el precio pactado o el valor declarado son superiores, se toma la mayor de esas magnitudes. Si el inmueble no tiene valor de referencia certificable, la base será la mayor entre el valor declarado, el precio y el valor de mercado.
Puedes consultar el valor de referencia de la vivienda en la Sede Electrónica del Catastro antes de firmar. Es un dato clave: pagar un precio inferior al valor de referencia no reduce el impuesto.
El tipo general: 6 %
Con carácter general, en la transmisión de inmuebles situados en la Comunidad de Madrid, así como en la constitución y cesión de derechos reales sobre ellos (salvo los de garantía), se aplica el 6 % (art. 28 TR aprobado por D.Leg. 1/2010, redacción del art. 1.Dos de la Ley 6/2013, en vigor desde 2014). Ejemplo: en una vivienda usada con base imponible de 200.000 €, la cuota es de 12.000 €.
Tipos reducidos vigentes en 2026
Familias numerosas: 4 %
Se aplica a la transmisión de un inmueble que vaya a ser la vivienda habitual de una familia numerosa (art. 29 TR, modificado por la Ley 6/2018). Requisitos completos:
- Que el sujeto pasivo sea titular de una familia numerosa (concepto de la Ley 40/2003; se acredita con el título de familia numerosa, libro de familia u otro documento a fecha de devengo).
- Que el inmueble vaya a constituir la vivienda habitual de la familia (concepto de la disposición adicional 23.ª de la Ley 35/2006 del IRPF y su desarrollo).
- Si la anterior vivienda habitual era propiedad de alguno de los titulares, debe venderse en el plazo de 2 años anteriores o posteriores a la compra de la nueva. No se exige si se adquiere un inmueble contiguo para unirlo a la vivienda habitual.
- La vivienda debe habitarse efectivamente en 12 meses y durante un mínimo continuado de 3 años (salvo las circunstancias admitidas por la normativa del IRPF); si se incumple, hay que presentar autoliquidación complementaria al tipo general, con intereses, en el plazo de un mes.
Empresas inmobiliarias que compran para revender: 2 %
Interés menor para el particular: las empresas del sector (construcción, promoción o compraventa de inmuebles por cuenta propia) que adquieran viviendas para incorporarlas a su activo circulante y revenderlas en un plazo máximo de 3 años, en una venta sujeta a su vez a TPO, tributan al 2 % (art. 30 TR). Quedan excluidas las adjudicaciones en subasta judicial.
Bonificaciones y deducciones de la cuota
Madrid es, junto con muy pocas comunidades, un territorio con bonificaciones generales de cuota para el comprador particular:
Bonificación del 10 % por compra de vivienda habitual (art. 30 bis TR, introducido por Ley 6/2018 y redactado por la Ley 5/2024). Requisitos:
- Comprador persona física que adquiera un inmueble que vaya a ser su vivienda habitual (concepto del IRPF).
- Valor del inmueble igual o inferior a 250.000 €. Para calcular ese límite se incluyen los anejos y plazas de garaje que se transmitan conjuntamente, aunque sean fincas registrales independientes.
- Habitar la vivienda en 12 meses y durante al menos 3 años continuados; en caso contrario, autoliquidación complementaria en un mes con intereses.
- Es incompatible con el tipo del 4 % de familias numerosas (hay que optar por uno u otro beneficio).
Ejemplo: vivienda de 250.000 € → cuota al 6 % de 15.000 €; con la bonificación del 10 % pagas 13.500 €.
Bonificación del 100 % para menores de 35 años en municipios pequeños (mismo art. 30 bis, redacción de la Ley 5/2024, en vigor desde el 29 de noviembre de 2024). La bonificación anterior se eleva al 100 % (cuota cero) cuando el comprador es menor de 35 años y la vivienda habitual está en un municipio madrileño con menos de 2.500 habitantes a 1 de enero del ejercicio anterior al devengo, según datos del INE. Rigen los mismos límites (valor ≤ 250.000 €) y obligaciones de ocupación.
Otras bonificaciones vigentes, de alcance específico: el 100 % para quienes adquieran un inmueble en sustitución de otro dañado por las obras del túnel de la Línea 7B de Metro (DT octava del TR, añadida por la Ley 9/2024; incompatible con la del art. 30 bis), y el 95 % para titulares de comercios o negocios de hostelería “con solera” (al menos 50 años de actividad en la Comunidad de Madrid) que compren un inmueble para afectarlo a su actividad (art. 30 quinquies TR, añadido por la Ley 6/2025, en vigor en 2026; no aplica a la compra de vivienda).
Cómo se paga: modelo y plazo
Se presenta autoliquidación con el modelo 600 y el plazo es de 30 días hábiles desde que se formaliza el acto o contrato (fecha de la escritura), sin contar sábados, domingos ni festivos, según la página oficial de la Comunidad de Madrid. La presentación puede hacerse telemáticamente (Oficina Virtual Tributaria) o presencialmente con cita previa, acompañando copia del documento notarial.
Normativa aplicable (enlaces oficiales)
- Texto Refundido de tributos cedidos de la Comunidad de Madrid (D.Leg. 1/2010), consolidado: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOCM-m-2010-90068
- Ley 5/2024, de 20 de noviembre (bonificación 100 % jóvenes en municipios pequeños): https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2025-3303
- TRLITPAJD (estatal), consolidado: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1993-25359
- Página de Transmisiones Patrimoniales Onerosas de la Comunidad de Madrid: https://www.comunidad.madrid/atencion-contribuyente/transmisiones-patrimoniales-onerosas
- Capítulo IV, “Tributación Autonómica. Medidas 2026” (Ministerio de Hacienda): https://www.hacienda.gob.es/sgfal/financiacionterritorial/autonomica/capitulo-iv-tributacion-autonomica-2026.pdf