ITP en el País Vasco 2026: tipos en Álava, Bizkaia y Gipuzkoa

En el País Vasco, el impuesto que grava la compra de vivienda usada —el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD), en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO)— no se rige por la normativa estatal ni por la de las comunidades de régimen común. En virtud del Concierto Económico (Ley 12/2002), es un tributo concertado de normativa autónoma (art. 30) y su exacción corresponde a la Diputación Foral del territorio donde radique el inmueble (art. 31.1). Cada territorio histórico tiene su propia norma: Álava, la Norma Foral 11/2003; Bizkaia, la Norma Foral 1/2011; y Gipuzkoa, la Norma Foral 18/1987.

Las tres haciendas forales comparten el mismo esquema —tipo general del 7 % para inmuebles, 4 % para viviendas y un tipo superreducido del 2,5 % para vivienda habitual con requisitos—, pero con diferencias de detalle que conviene conocer. Además, en 2025 los tres territorios reformaron el impuesto en el mismo sentido: la compra de vivienda por quien ya sea titular de más de 5 viviendas (en más del 50 % cada una) pierde el 4 % y pasa a tributar al 6 % (Norma Foral alavesa 3/2025, Norma Foral vizcaína 2/2025 y Norma Foral guipuzcoana 1/2025).

El impuesto lo paga el comprador. La obra nueva no tributa por TPO, sino por IVA al 10 % más AJD.

Lo esencial en un vistazo

Concepto	Álava	Bizkaia	Gipuzkoa
Norma foral	NF 11/2003 (art. 43)	NF 1/2011 (art. 13)	NF 18/1987 (art. 11)
Inmuebles en general (locales, garajes sueltos, terrenos)	7 %	7 %	7 %
Vivienda en general (con garajes, máx. 2, y anexos del mismo edificio)	4 %	4 %	4 %
Comprador titular de más de 5 viviendas (>50 % cada una)	6 %	6 %	6 %
Vivienda habitual “pequeña”	2,5 % si ≤120 m² construidos (unifamiliar: además parcela ≤300 m²)	2,5 % si ≤120 m² construidos (unifamiliar: además parcela ≤300 m²)	2,5 % si ≤120 m² construidos o ≤96 m² útiles (unifamiliar: además parcela ≤300 m²)
Familia numerosa (vivienda habitual)	2,5 % sin límite de superficie	2,5 % sin límite de superficie	2,5 % sin límite de superficie
Zonas en riesgo de despoblación	1,5 % (vivienda habitual)	—	—
Base imponible	Valor real; existe un “valor mínimo computable” aprobado por la Diputación	Valor real; puede optarse por el “valor mínimo atribuible”	Valor real; la Administración puede comprobar el valor (hay servicio de valoración previa)
Modelo y plazo	Modelo 600 · 30 días hábiles	Modelo 600 · 30 días hábiles	Modelo 60T · 30 días hábiles

Cuándo se paga ITP (y cuándo no)

Se paga TPO al comprar vivienda usada (normalmente entre particulares) situada en el territorio correspondiente. La compra de obra nueva al promotor tributa por IVA (10 % en vivienda) y AJD. Si con la vivienda se transmiten conjuntamente plazas de garaje (máximo dos) y anexos situados en el mismo edificio, se benefician del tipo de vivienda; los locales de negocio no se consideran anexos en ningún territorio.

La base imponible

Las tres normas forales definen la base como el valor real del bien transmitido (art. 28 NF 11/2003 de Álava; art. 12 NF 1/2011 de Bizkaia; art. 10 NF 18/1987 de Gipuzkoa). En el País Vasco no se aplica el “valor de referencia” de Catastro propio del territorio común: cada hacienda foral tiene sus propias reglas de valoración y comprobación:

• Álava: los inmuebles se valoran conforme a las normas que dicta la Diputación Foral; el resultado es un “valor mínimo computable” sobre el que debe practicarse la autoliquidación, aunque si el contribuyente considera que ese mínimo supera el valor real puede autoliquidar por el valor consignado en el documento, sin perjuicio de comprobación (art. 30 NF 11/2003).
• Bizkaia: el contribuyente puede optar por declarar conforme al “valor mínimo atribuible” resultante de las normas técnicas de valoración (Decreto Foral 87/2024); si declara un valor igual o superior a ese mínimo, no procede comprobación de valores por otro medio (art. 60 NF 1/2011).
• Gipuzkoa: la Administración podrá comprobar el valor real de los bienes transmitidos (art. 42 NF 18/1987, en la redacción dada por la NF 1/2020); la Hacienda guipuzcoana ofrece un servicio de valoración previa de inmuebles a solicitud del contribuyente.

Tipos de gravamen vigentes en 2026

Álava (Norma Foral 11/2003, art. 43)

• 7 %: inmuebles en general.
• 4 %: viviendas en general, con garajes (máx. 2) y anexos (máx. 2) del mismo edificio transmitidos conjuntamente. No se consideran viviendas las edificaciones destinadas a demolición previa a una nueva promoción. Requisito (desde la NF 3/2025): que el adquirente no sea titular de más de 5 viviendas en más del 50 %; se acredita con declaración responsable y, si se incumple, el tipo es del 6 %.
• 2,5 %: viviendas de ≤120 m² construidos (unifamiliares: además parcela ≤300 m²) y, sin límite de superficie, para titulares de familia numerosa. Requisitos: (1) no ser propietario de otra vivienda en más del 25 % en el mismo término municipal; (2) destinarla a residencia habitual (según la normativa del IRPF alavés), acreditándolo en un máximo de 12 meses; y (3) hacer constar en la escritura que se cumplen o se van a cumplir estos requisitos.
• 1,5 %: viviendas ubicadas en las zonas o núcleos en riesgo de despoblación definidos en la disposición adicional 34.ª de la Norma Foral 33/2013 del IRPF de Álava, con los mismos requisitos de residencia habitual, no titularidad de otra vivienda en el municipio y constancia en el documento.

Bizkaia (Norma Foral 1/2011, art. 13)

• 7 %: inmuebles en general.
• 4 %: viviendas en general, con garajes (máx. 2) y anexos del mismo edificio. Requisito (desde la NF 2/2025): no ser titular de más de 5 viviendas en más del 50 % cada una (declaración responsable); en caso de incumplimiento, 6 %.
• 2,5 %: (a) viviendas de ≤120 m² construidos —con independencia del número de adquirentes— y unifamiliares de ≤120 m² con parcela ≤300 m²; la superficie construida se mide según las Normas Técnicas de valoración del Decreto Foral 87/2024; y (b) familias numerosas, sin límite de superficie. Requisitos comunes: (1) no ser propietario de otra vivienda en más del 25 % en el mismo término municipal —no se incumple si la otra vivienda se vende en el plazo de 2 años; de no venderse, se pierde el tipo y hay que regularizar con intereses—; y (2) destino de vivienda habitual (normativa IRPF), con documentación justificativa en un máximo de 12 meses; si no llega a ser habitual, el tipo se eleva al 4 %.
• Si compras un local para habilitarlo como vivienda (sin afectarlo a actividad económica), la Hacienda devuelve la diferencia entre el 7 % pagado y el tipo de vivienda si acreditas en 18 meses la licencia de primera utilización u ocupación.

Gipuzkoa (Norma Foral 18/1987, art. 11)

• 7 %: inmuebles en general.
• 4 %: viviendas en general, con garajes (máx. 2) y anexos del mismo edificio. Requisito (desde la NF 1/2025, BOG 15-5-2025): no ser titular de más de 5 viviendas en más del 50 %; si se incumple, 6 %.
• 2,5 %: para familia numerosa (sin límite de superficie) o cuando la vivienda no supere 120 m² construidos o 96 m² útiles (unifamiliares: mismos límites y parcela ≤300 m²). Requisitos: (1) no ser propietario de otra vivienda en más del 25 % en el mismo término municipal, salvo que la otra se transmita en 2 años; y (2) destino de vivienda habitual según la Norma Foral 3/2014 del IRPF; si se incumple, autoliquidación complementaria en 30 días con intereses.
• También existe la devolución por habilitar un local como vivienda acreditando la licencia en 18 meses.

Bonificaciones, deducciones y exenciones

En ninguno de los tres territorios existe una bonificación general de cuota por comprar vivienda habitual usada: el beneficio se instrumenta con los tipos reducidos (4 %, 2,5 % y, en Álava, 1,5 %). Sí está exenta la primera transmisión “inter vivos” de viviendas de protección pública cuando tiene lugar dentro de los seis años siguientes a su calificación definitiva (art. 69 NF 11/2003 de Álava; art. 58 NF 1/2011 de Bizkaia; art. 41 NF 18/1987 de Gipuzkoa). Ten en cuenta que la reventa posterior de una VPO fuera de ese marco tributa como cualquier vivienda usada.

Cambios 2025-2026 a retener: la regla del 6 % para titulares de más de 5 viviendas procede de las reformas de 2025 (NF 3/2025 de Álava, de 9 de abril, BOTHA 16-4-2025; NF 2/2025 de Bizkaia, de 9 de abril; NF 1/2025 de Gipuzkoa, de 9 de mayo, BOG 15-5-2025). En Gipuzkoa, la NF 1/2025 también dio nueva redacción a los requisitos del 2,5 %: sustituyó la antigua condición de “no haber aplicado ese tipo con anterioridad” por la de no titularidad de otra vivienda en más del 25 % en el municipio, con la salvedad de venta en 2 años (la alternativa de los 96 m² útiles, en cambio, ya existía antes de la reforma). Los textos consolidados utilizados incluyen actualizaciones hasta abril de 2026 (en Bizkaia, “última modificación normativa: 20/04/2026”; en Álava, hasta el Decreto Normativo de Urgencia Fiscal 2/2026; en Gipuzkoa, hasta el Decreto Foral-Norma 2/2026, BOG 20-4-2026) sin alterar los tipos aquí descritos.

Cómo se paga: modelo y plazo

• Álava: autoliquidación con el modelo 600 (existe programa de ayuda de la Hacienda alavesa) ante el Departamento de Hacienda de la Diputación Foral. Plazo: 30 días hábiles desde la realización del hecho imponible (art. 38 del Reglamento del impuesto, Decreto Foral 66/2003, de 30 de diciembre).
• Bizkaia: modelo 600, con pago en entidad colaboradora y presentación en la Hacienda Foral de Bizkaia (Bilbao) o en las oficinas liquidadoras de los registros. Plazo: 30 días hábiles desde el acto o contrato.
• Gipuzkoa: modelo 60T (es la denominación guipuzcoana de la autoliquidación de TPO), por vía telemática o en papel. Plazo: 30 días hábiles desde el otorgamiento del documento.

Normativa aplicable (enlaces oficiales)

• Concierto Económico con el País Vasco (Ley 12/2002, arts. 30 y 31): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2002-9969
• Álava — Norma Foral 11/2003 (texto consolidado oficial): https://web.araba.eus/documents/d/araba/indice_norma-foral-itp-ajd-cas-2-pdf · Página del impuesto y preguntas frecuentes de la Hacienda alavesa: https://web.araba.eus/es/hacienda/transmisiones-y-actos-juridicos-documentados y https://web.araba.eus/es/hacienda/impuestos/preguntas-frecuentes-impuesto-transmisiones-y-actos-juridicos-documentados
• Bizkaia — Norma Foral 1/2011 (texto consolidado oficial): https://www.bizkaia.eus/documents/880307/15187815/ca_1_2011.pdf · Ficha práctica de presentación (modelo 600 y plazos): https://www.bizkaia.eus/ogasuna/faq/faq_detalle.asp?idregistro=900007736&Idioma=CA
• Gipuzkoa — Norma Foral 18/1987 (texto consolidado publicado por la Hacienda Foral, actualizado a abril de 2026): https://www.gipuzkoa.eus/documents/2456431/2854433/NF+18-1987+(2025).pdf/fd85880e-c8c0-641d-eead-3869889f88ad?t=1747374492563 · Ficha del modelo 60T: https://www.gipuzkoa.eus/es/web/ogasuna/impuestos/modelo/60t