Aval ICO en 2026: prorrogado hasta diciembre de 2027, con nuevos límites de ingresos por provincia
El aval ICO para la primera vivienda se reactivó el 19 de junio de 2026 tras seis meses en pausa: prórroga hasta el 31-12-2027, límites de ingresos por provincia de hasta 63.000 € y tope de patrimonio de 150.000 €. Requisitos actualizados.
Por José Perales · Publicado el 18 de julio de 2026 · Metodología · Disclaimer financiero
Si intentaste pedir el aval ICO esta primavera y en el banco te dijeron que “estaba parado”, no te engañaron: el programa pasó medio año en pausa. El plazo original para formalizar avales venció el 31 de diciembre de 2025 y, hasta que Ministerio de Vivienda e ICO firmaron la prórroga, los bancos podían preaprobar hipotecas pero no formalizar avales nuevos. Eso ya es historia — y lo que ha vuelto es más generoso que lo que se fue.
Lo esencial: vigente hasta el 31 de diciembre de 2027
La adenda al convenio se firmó el 27 de mayo de 2026, los nuevos criterios son operativos desde el 19 de junio de 2026 y la publicación en el BOE llegó el 2 de julio (BOE-A-2026-14404). El resultado:
- Plazo: puedes formalizar tu hipoteca con aval hasta el 31-12-2027 (o hasta que se agoten los 2.500 millones de la línea, de los que a cierre de 2025 solo se había ejecutado en torno al 10 %).
- El aval sigue igual: el Estado garantiza ante tu banco hasta el 20 % del préstamo (25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior), de forma gratuita, durante 10 años. Con esa garantía el banco puede financiar hasta el 100 % del menor entre precio y tasación.
La gran novedad: límites de ingresos por provincia
Hasta junio regía un único umbral para toda España: 4,5 veces el IPREM. La prórroga lo modula por provincia, reconociendo que no cuesta lo mismo comprar en Madrid que en Cuenca:
| Límite de ingresos brutos anuales (por adquirente) | Provincias |
|---|---|
| 37.800 € (4,5 × IPREM) | Régimen general |
| 46.200 € (5,5 × IPREM) | Las Palmas, Navarra, Cantabria, Alicante, Cádiz, Pontevedra, Valencia, Zaragoza, Ceuta y Melilla |
| 54.600 € (6,5 × IPREM) | Álava |
| 63.000 € (7,5 × IPREM) | Madrid, Barcelona, Girona, Málaga, Illes Balears, Santa Cruz de Tenerife, Bizkaia y Gipuzkoa |
A tu límite se suman 2.520 € por cada menor a cargo (0,3 × IPREM), y las familias monoparentales pueden incrementarlo un 70 %. Si compráis dos, el límite se aplica a la suma: vuestros ingresos conjuntos no pueden superar la suma del límite de cada adquirente — en la práctica, el doble del umbral de vuestra provincia.
La otra novedad es la subida del tope de patrimonio: de 100.000 € a 150.000 € de patrimonio neto por adquirente, acreditado con declaración responsable. La idea es la de siempre: el aval es para quien puede pagar una cuota pero no ha podido ahorrar la entrada — no para quien ya tiene el dinero.
El resto de requisitos, en corto
- Edad: hasta 35 años (no haber cumplido 36 al firmar) — o ser familia con menores a cargo, sin límite de edad. Máximo dos adquirentes.
- Primera vivienda, habitual y permanente, en España; no puedes ser ya propietario de otra (salvo excepciones muy tasadas).
- Residencia legal en España durante los 2 años anteriores.
- Sin morosidad en CIRBE.
- Precio máximo por comunidad: 325.000 € en Madrid; 300.000 € en Cataluña, País Vasco y Navarra; 275.000 € en Aragón y Baleares; 225.000 € en Andalucía; 200.000 € en Extremadura; 250.000 € en el resto (tabla oficial del ICO).
- El préstamo debe superar el 80 % de financiación — el 75 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior — (para eso está el aval) y tener un plazo mínimo de 5 años.
Cómo se pide (y por qué se flexibilizó)
No se pide en el ICO: se pide en el banco. Más de 50 entidades están adheridas — de Santander, BBVA, CaixaBank o Sabadell a la banca online y decenas de cajas rurales; el listado vivo está en ico.es. Tú solicitas la hipoteca, y es la entidad quien tramita el aval dentro de la operación.
¿Y por qué tanta generosidad en la prórroga? Porque el programa iba lento: a cierre de 2025 se habían avalado unas 10.400 operaciones según los datos del Ministerio recogidos por la prensa — en torno al 21 % del objetivo inicial de 50.000 viviendas. Los umbrales únicos de ingresos dejaban fuera justo a los compradores de las provincias más caras, que son quienes más necesitan el 100 %.
Que el aval no te nuble las cuentas
Tres cosas que el aval no hace: no te regala nada (si dejas de pagar, el banco ejecuta y el Estado te reclamará lo que pague por ti), no elimina el ratio de esfuerzo — el banco seguirá exigiendo que la cuota no supere el ~35 % de tus ingresos, ahora sobre una hipoteca mayor — y no cubre los gastos e impuestos de la compra, ese 8-14 % adicional que puedes calcular en la calculadora de gastos de compraventa.
El funcionamiento completo del programa, las hipotecas joven y las alternativas autonómicas están en la guía del aval ICO y la hipoteca joven — y si lo tuyo no encaja en el ICO, hay más caminos: todas las vías reales para una hipoteca sin entrada en 2026.