¿Cuánto cuesta de verdad comprar una vivienda?
Al precio del piso hay que sumarle entre un 8 % y un 14 % en impuestos y gastos. Elige tu comunidad y el tipo de vivienda y obtén el desglose completo: impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación.
Estimación orientativa: notaría y registro son aranceles regulados que dependen del importe y del número de folios; la gestoría es tarifa libre. Con hipoteca, el banco paga la notaría, registro, gestoría y AJD del préstamo (Ley 5/2019) — aquí solo se cuentan los gastos de la compraventa. El ITP mostrado es el tipo general de tu comunidad: si tienes derecho a bonificaciones (jóvenes, familia numerosa…), calcula el tuyo en la calculadora de ITP.
Qué incluye (y qué no)
El desglose cubre los gastos de la compraventa: el impuesto (ITP al tipo general de tu comunidad en vivienda usada; IVA del 10 % más AJD en obra nueva), la notaría y el registro —aranceles regulados que crecen con el precio— y, si compras con hipoteca, la gestoría y la tasación. Desde la Ley 5/2019, los gastos del préstamo (su notaría, registro, gestoría y AJD) los paga el banco, así que no se suman aquí: el detalle está en la guía de gastos de compraventa.
El ITP aplicado es el tipo general: si eres joven, familia numerosa o tienes derecho a otras bonificaciones, tu impuesto puede ser bastante menor — compruébalo en la calculadora de ITP o en la guía de tu comunidad. Y si aún no sabes cuánto te prestaría el banco, empieza por ¿cuánto me prestan?.
Un ejemplo con números: piso de 250.000 € en Madrid
Segunda mano, comprado con hipoteca. Este es el desglose que obtendrías de la calculadora, partida a partida:
- ITP (6 %, Madrid)15.000 €
- Notaría (escritura de compraventa)≈ 825 €
- Registro de la Propiedad≈ 355 €
- Gestoría≈ 350 €
- Tasación (la exige el banco)≈ 400 €
- Total de gastos e impuestos≈ 16.930 € (6,8 %)
Con la entrada del 20 % que el banco no financia (50.000 €), el ahorro total necesario ronda los 66.900 €. Y fíjate en el peso de cada partida: el impuesto es el 89 % del total de gastos. Por eso la comunidad importa tanto — el mismo piso en Cataluña, con un tipo general del 10 %, pagaría 25.000 € solo de ITP — y por eso, en obra nueva, la cuenta sube: 10 % de IVA (25.000 €) más el AJD autonómico (entre el 0,5 y el 1,5 %: 1.250–3.750 €).
Dónde se puede recortar (y dónde no)
La notaría y el registro son aranceles regulados: apenas varían entre despachos y no se negocian. El margen real está en el impuesto:
- Tipos reducidos del ITP. Menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad o VPO pagan menos en casi todas las comunidades — en algunas, la mitad. Comprueba tu caso en la calculadora de ITP.
- El valor de referencia. Desde 2022 el impuesto se calcula sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia catastral: consúltalo antes de firmar, porque si supera el precio pactado, pagarás impuesto sobre esa cifra mayor.
- Los gastos del préstamo ya no son tuyos. Desde la Ley 5/2019 el banco paga la notaría, el registro, la gestoría y el AJD de la hipoteca; a ti solo te corresponde la tasación. Si un presupuesto te los incluye, algo sobra.
¿Vendes para comprar? Entonces te falta una pieza: la plusvalía municipal que pagarás como vendedor.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de compraventa
¿Cuánto suman los gastos de comprar una vivienda? ▼
Entre un 8 % y un 12 % del precio en vivienda usada (el grueso es el ITP autonómico, del 3 % efectivo al 13 %) y un 12-14 % en obra nueva (IVA del 10 % más AJD). A eso se añade la entrada del 20 % que el banco no financia.
¿Qué gastos paga el banco y cuáles el comprador? ▼
Desde la Ley 5/2019, el banco paga la notaría, el registro, la gestoría y el AJD del préstamo hipotecario; el comprador paga la tasación y todos los gastos de la compraventa: impuestos, notaría y registro de la compra.
¿La calculadora incluye las bonificaciones del ITP? ▼
No, aplica el tipo general de cada comunidad para darte el escenario base. Si tienes derecho a tipos reducidos (jóvenes, familia numerosa, discapacidad, VPO…), usa la calculadora de ITP, que sí los aplica, y resta la diferencia.
¿Por qué la notaría y el registro son aproximados? ▼
Son aranceles regulados que dependen del importe de la operación y de la extensión de la escritura (folios, copias). La calculadora usa una estimación realista por tramos de precio; la cifra exacta te la dará la notaría al preparar la firma.