Calculadora de plusvalía municipal
El impuesto que paga quien vende una vivienda. Desde la reforma de 2021 puedes elegir entre dos métodos de cálculo y pagar el más barato — y si vendes con pérdidas, no pagas nada. Introduce tus datos y compara.
Base imponible: 3600 €
✓ Por ley pagas la menor de las dos
Base imponible: 18.750 €
Estimación con los coeficientes máximos estatales vigentes (RDL 8/2023, prorrogados para 2026) y el tipo que indiques (máximo legal: 30 %). Cada ayuntamiento fija sus propios coeficientes (≤ a los estatales), su tipo y posibles bonificaciones: confirma el cálculo en tu sede municipal. El valor catastral (suelo y total) figura en el recibo del IBI.
Cómo funciona la plusvalía desde 2021
La plusvalía municipal (formalmente, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava la revalorización del suelo mientras fuiste propietario. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021, el Real Decreto-ley 26/2021 rediseñó el cálculo con dos vías:
- Método objetivo: valor catastral del suelo × un coeficiente según los años de tenencia (máximos estatales que cada ayuntamiento puede reducir) × el tipo municipal (máximo 30 %).
- Método real: la ganancia efectiva (venta − compra) × la proporción que el suelo representa en el valor catastral × el tipo municipal.
Puedes exigir el que te salga más barato, y si vendiste sin ganancia, estás exento — acreditándolo con ambas escrituras. Si estás calculando la venta para comprar otra vivienda, te interesan también la calculadora de gastos de compraventa y el ITP de tu comunidad.
Método objetivo y método real, con números
La regla práctica: el método objetivo suele ganar cuando la ganancia real es grande (compraste hace años y el mercado ha subido mucho), y el método real gana cuando la ganancia es pequeña en relación con el valor del suelo. Dos ventas reales lo muestran — ambas con el tipo máximo del 30 %; si tu ayuntamiento aplica uno menor, todo baja en proporción.
Ejemplo 1 — gana el objetivo (mucha ganancia acumulada)
Piso comprado en 2014 por 180.000 € y vendido en 2026 por 250.000 € (12 años de tenencia). Valor catastral: 90.000 €, de los que 54.000 € son suelo (el 60 %).
- Objetivo: 54.000 € × coeficiente 0,09 (12 años) = base de 4.860 € → cuota de 1.458 €.
- Real: ganancia de 70.000 € × 60 % de suelo = base de 42.000 € → cuota de 12.600 €.
Pagas la menor: 1.458 €, casi nueve veces menos que por la vía real.
Ejemplo 2 — gana el real (ganancia pequeña)
Piso comprado en 2019 por 200.000 € y vendido en 2026 por 206.000 € (7 años). Valor catastral: 100.000 €, de los que 40.000 € son suelo (el 40 %).
- Objetivo: 40.000 € × coeficiente 0,20 (7 años) = base de 8.000 € → cuota de 2.400 €.
- Real: ganancia de 6.000 € × 40 % de suelo = base de 2.400 € → cuota de 720 €.
Aquí conviene declarar por la plusvalía efectiva: 720 €, menos de un tercio.
El ayuntamiento debe aplicar el método real si lo pides y te favorece (art. 107.5 del TRLHL, en la redacción del RDL 26/2021) — pero no lo hace de oficio: calcula los dos antes de autoliquidar. El plazo habitual es de 30 días hábiles desde la venta.
Los coeficientes del método objetivo
Estos son los coeficientes máximos estatales por años de tenencia vigentes en 2026 (RDL 8/2023, en vigor desde 2024 y prorrogado al no aprobarse los que lo sustituían), los que usa la calculadora. Fíjate en la forma de ola: castigan sobre todo las tenencias de 5 a 8 años y las muy largas, y tocan mínimo entre los 12 y los 15 años.
| Años | Coef. | Años | Coef. | Años | Coef. |
|---|---|---|---|---|---|
| < 1 | 0,15 | 7 | 0,20 | 14 | 0,09 |
| 1 | 0,15 | 8 | 0,19 | 15 | 0,09 |
| 2 | 0,14 | 9 | 0,15 | 16 | 0,10 |
| 3 | 0,14 | 10 | 0,12 | 17 | 0,13 |
| 4 | 0,16 | 11 | 0,10 | 18 | 0,17 |
| 5 | 0,18 | 12 | 0,09 | 19 | 0,23 |
| 6 | 0,19 | 13 | 0,09 | ≥ 20 | 0,40 |
Dos matices importantes: el Estado puede actualizar estos máximos cada año (los de 2026 siguen siendo los del RDL 8/2023 porque los decretos que los subían no fueron convalidados), y cada ayuntamiento aprueba en su ordenanza los suyos, iguales o inferiores a los estatales. Por eso la cifra de la calculadora es el techo: tu ayuntamiento nunca puede cobrarte más por el método objetivo, pero sí menos.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal
¿Quién paga la plusvalía municipal, comprador o vendedor? ▼
El vendedor (en las compraventas). Solo en las herencias y donaciones la paga quien recibe el inmueble. El plazo habitual es de 30 días hábiles desde la venta (6 meses en herencias, prorrogables).
¿Qué pasa si vendo con pérdidas? ▼
No se paga plusvalía: desde la sentencia del Tribunal Constitucional y el RDL 26/2021, las transmisiones sin incremento de valor están exentas. Debes comunicarlo igualmente al ayuntamiento y acreditarlo con las escrituras de compra y de venta.
¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo? ▼
En el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro, donde aparece desglosado el valor catastral total, el del suelo y el de construcción. La calculadora necesita ambos para comparar los dos métodos.
¿Qué método me conviene, el objetivo o el real? ▼
Depende de tu ganancia: si es grande (compraste hace años y el precio ha subido mucho), casi siempre gana el método objetivo; si es pequeña en relación con el valor del suelo, gana el real. El ayuntamiento no elige por ti el más barato en todos los casos: calcula ambos —la calculadora lo hace— y declara por el menor.
¿Por qué mi ayuntamiento puede dar una cifra distinta? ▼
Porque esta calculadora usa los coeficientes máximos estatales y el tipo que tú indiques: cada ayuntamiento aprueba en su ordenanza coeficientes iguales o menores, su propio tipo (hasta el 30 %) y bonificaciones propias, por ejemplo para herencias de vivienda habitual.