Amortización anticipada de hipoteca: comisiones, límites legales y cómo hacerla
Actualizado: 12 de julio de 2026
Amortizar anticipadamente es devolver parte (o la totalidad) del capital de tu hipoteca antes de tiempo. Es una de las decisiones financieras más rentables que puede tomar un hipotecado medio: cada euro adelantado deja de generar intereses durante todos los años que quedaban por delante.
Qué dice la ley: comisiones con techo
Desde la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), la comisión por reembolso anticipado está limitada por ley y solo puede cobrarse si el banco acredita que sufre una pérdida financiera con tu amortización:
| Tipo de hipoteca | Comisión máxima |
|---|---|
| Variable (opción A) | 0,25 % del capital amortizado, solo los 3 primeros años |
| Variable (opción B) | 0,15 % del capital amortizado, solo los 5 primeros años |
| Variable, después de ese periodo | 0 % |
| Fija, los 10 primeros años | 2 % del capital amortizado |
| Fija, a partir del año 11 | 1,5 % |
En la práctica, con los tipos actuales muchas amortizaciones no generan pérdida financiera al banco, y la comisión efectiva es cero. Revisa tu escritura: las hipotecas firmadas antes de junio de 2019 se rigen por lo pactado en ella.
Cómo se hace, paso a paso
- Avisa a tu banco (banca online, teléfono u oficina) de que quieres hacer una amortización parcial y de qué importe.
- Elige el destino: reducir cuota o reducir plazo. Es la decisión clave y la analizamos a fondo en ¿amortizar cuota o plazo?.
- Firma la orden. El banco recalcula el cuadro de amortización y te entrega el justificante con el nuevo capital pendiente.
No necesitas notario para amortizaciones parciales; solo la cancelación total con levantamiento de la garantía requiere escritura y registro.
Cuándo compensa (y cuándo no)
- Compensa más al principio. Con el sistema francés, los primeros años de la hipoteca pagas sobre todo intereses: es cuando cada euro amortizado ahorra más. Puedes comprobarlo simulando dos escenarios en la calculadora de abajo.
- Compensa más cuanto mayor es tu interés. Amortizar una hipoteca al 4 % es “invertir” con una rentabilidad garantizada del 4 %; al 1,5 %, quizá tu dinero rinda más en otro sitio.
- No te descapitalices. Mantén siempre un colchón de emergencia (3-6 meses de gastos) antes de adelantar dinero al banco.
- Ojo a la fiscalidad antigua: si compraste antes de 2013 y aplicas la deducción por vivienda habitual, amortizar hasta 9.040 € al año te devuelve además un 15 % en la renta.
Amortización y tipo de hipoteca
En una hipoteca variable, amortizar reduce tu exposición al euríbor: menos capital pendiente significa que cada subida del índice te duele menos (puedes medirlo en nuestra página del euríbor). En una fija, el ahorro es exacto y predecible desde el primer día. Y si tu estrategia es amortizar fuerte los primeros años, una hipoteca mixta puede encajarte especialmente bien.