Subrogación de hipoteca: cambiar de banco (o de deudor) sin cancelar el préstamo
Actualizado: 12 de julio de 2026
Firmar una hipoteca no es casarse para siempre con tu banco. Si las condiciones del mercado mejoran —o tu perfil mejora—, puedes llevarte el préstamo a otra entidad sin cancelarlo ni pagar los gastos de una hipoteca nueva. Eso es la subrogación.
Dos subrogaciones distintas
- Subrogación de acreedor (la habitual): cambias de banco manteniendo el préstamo. El nuevo banco “compra” tu hipoteca a la antigua entidad y te aplica sus condiciones: otro tipo de interés, otro diferencial, o el paso de variable a fija.
- Subrogación de deudor: cambia el titular del préstamo. Es frecuente al comprar una vivienda con hipoteca vigente (típico en obra nueva, asumiendo la del promotor): te ahorras parte de los gastos de constituir una nueva, aunque el banco debe aprobar tu solvencia.
Cuánto cuesta
La subrogación de acreedor está regulada desde 1994 (Ley 2/1994) y abaratada por la Ley 5/2019:
- Comisión al banco de origen: limitada por ley con los mismos topes que la amortización anticipada — en variables, 0,25 %/0,15 % solo los primeros años y 0 % después; en fijas, hasta el 2 % los diez primeros años y 1,5 % después. Para el detalle, mira la guía de amortización anticipada.
- Gastos de la operación (notaría, registro, gestoría): a cargo de las entidades desde la Ley 5/2019. Tú pagas, como mucho, la tasación nueva.
Total orientativo para el cliente: unos cientos de euros, frente a los miles que costaría cancelar y constituir una hipoteca desde cero.
Cuándo compensa
La cuenta es sencilla: compensa cuando el ahorro de intereses supera con holgura los costes del cambio. Señales claras:
- Firmaste con un diferencial alto (euríbor + 1,5 % o más) y hoy el mercado ofrece diferenciales bastante menores — compruébalo en la comparativa de hipotecas.
- Quieres pasar de variable a fija o mixta porque no duermes tranquilo con el euríbor — el cambio de variable a fijo tiene además comisiones especialmente reducidas.
- Te quedan muchos años de préstamo. El ahorro se multiplica por cada año restante; con la hipoteca casi pagada, rara vez compensa.
Antes de mover ficha, enseña la oferta de la competencia a tu banco: la contraoferta (novación) te da el mismo resultado sin cambiar de entidad, y los bancos pelean por no perder hipotecas sanas. Simula abajo cuánto cambiaría tu cuota con las nuevas condiciones y decide con números.