HIPOTECALC ANALYTICS / IHEC
Cómo calculamos el IHEC
A cuántas rentas anuales estimadas del hogar equivale el precio ofertado de una vivienda de 80 m². Una medida comparable entre 100 municipios.
Por Equipo Hipotecalc · Publicado el 8 de septiembre de 2026
Corte de datos: 7 de septiembre de 2026 · Edición 2026-09-07-v1 · Metodología 1.0
Qué mide el índice
El IHEC compara el precio ofertado de una vivienda de referencia de 80 m² con la renta anual estimada del hogar del municipio. Un valor de 8 significa que ese precio equivale a ocho rentas anuales estimadas. No significa ocho años de ahorro ni el porcentaje de ingresos destinado a pagar una hipoteca.
IHEC = (precio ofertado €/m² × 80 m²) / renta anual estimada del hogar
Una muestra fija, no una media nacional
El archivo cubre los 100 municipios más poblados a 1 de enero de 2025. Se mantiene esa muestra durante 2023–2026. Es una selección retrospectiva: no implica que fueran los 100 municipios más poblados en cada año anterior. Cada municipio pesa lo mismo en la mediana; el resultado no representa a todos los hogares ni a todas las compraventas de España.
1. Precios ofertados
Los precios mensuales municipales proceden del histórico de informes de Idealista. El precio trimestral es la media aritmética de las tres observaciones mensuales, redondeada a dos decimales como en el Excel. Multiplicarla por 80 produce un precio de referencia normalizado: no es una tasación ni una muestra limitada a anuncios de 80 m². Son precios ofertados, no de operaciones cerradas.
2. Renta estimada: nivel municipal y evolución nacional
El nivel de partida es la renta neta anual media por hogar de 2023 del Atlas de Distribución de Renta de los Hogares (ADRH) del INE. Todas las rentas municipales trimestrales de esta serie son estimaciones de Hipotecalc, incluidas las de 2023. El INE no publica la serie de renta municipal trimestral que mostramos.
La actualización anual utiliza el factor de renta nacional por hogar de la Encuesta de Condiciones de Vida (ECV): 38.994 / 36.996, aproximadamente +5,40 %. Corresponden a ingresos de 2024 y 2023, publicados en las encuestas de 2025 y 2024, respectivamente. El factor se aplica desde 2024, no al ancla de 2023.
El perfil trimestral divide la renta disponible bruta desestacionalizada de CTNFSI entre los hogares medios de ECP. Se normaliza por su media de cuatro trimestres de 2023 para las observaciones de 2023, y por la media de 2024 para todas las observaciones desde 2024. La renta bruta de contabilidad nacional se usa solo como aproximación temporal: no sustituye al nivel municipal de renta neta, y su concepto estadístico difiere del de ADRH/ECV.
Renta estimada = ADRH municipal 2023 × factor ECV (desde 2024) × perfil trimestral nacional
El factor del archivo se conserva con ocho decimales. La renta anual se calcula después sin redondeo intermedio a céntimos; el índice y sus variaciones mantienen precisión hasta su presentación. La renta de la tabla es una cuantía anual estimada para ese trimestre, no ingresos de solo tres meses. Todos los municipios reciben el mismo factor temporal: no detecta crecimientos locales diferentes y no altera el ranking de un trimestre respecto al cociente con renta fija de 2023.
Ver todos los factores trimestrales de renta
| Trimestre | Factor ECV | Perfil | Factor total |
|---|---|---|---|
| 2023T1 | 1,00000000 | 0,96840456 | 0,96840456 |
| 2023T2 | 1,00000000 | 0,98893449 | 0,98893449 |
| 2023T3 | 1,00000000 | 1,01965924 | 1,01965924 |
| 2023T4 | 1,00000000 | 1,02300170 | 1,02300170 |
| 2024T1 | 1,05400584 | 0,98846088 | 1,04184354 |
| 2024T2 | 1,05400584 | 0,98986889 | 1,04332759 |
| 2024T3 | 1,05400584 | 1,00427000 | 1,05850645 |
| 2024T4 | 1,05400584 | 1,01740022 | 1,07234578 |
| 2025T1 | 1,05400584 | 1,03044217 | 1,08609206 |
| 2025T2 | 1,05400584 | 1,03270804 | 1,08848031 |
| 2025T3 | 1,05400584 | 1,04164906 | 1,09790419 |
| 2025T4 | 1,05400584 | 1,05887908 | 1,11606473 |
| 2026T1 | 1,05400584 | 1,06668546 | 1,12429271 |
3. Contraste histórico e incertidumbre
El Excel contrasta el crecimiento anual de renta de 2023 frente a 2022 en los mismos 100 municipios. El proxy ECV nacional tuvo un error absoluto medio de 1,43 puntos porcentuales, frente a 2,96 del regional, y menor error en 86 municipios. Es un único intervalo anual usado para seleccionar el proxy, no una validación independiente fuera de muestra de todo el modelo trimestral. No proporciona un intervalo de confianza, no valida el perfil trimestral ni garantiza precisión futura.
4. Fechas de corte, ausencias e informes históricos
Esta edición utiliza el Excel extraído el 7 de septiembre de 2026. El último trimestre con precios completos y renta estimada es 2026T1. 2026T2 tiene precios completos, pero no factor de renta; 2026T3 solo dispone de julio-agosto, salvo Santiago de Compostela, con julio. Ninguno de esos dos trimestres tiene índice, ranking ni variación del índice. Las ausencias nunca se convierten en ceros y los periodos parciales no entran en las comparaciones.
Los informes históricos son reconstrucciones retrospectivas publicadas ahora con esta edición de datos, no informes disponibles en 2023, 2024 o 2025. Utilizan información publicada posteriormente y no sirven como prueba de una estrategia de inversión en tiempo real. La edición utiliza series revisadas de origen; la fecha de extracción, la de publicación y el periodo observado son campos distintos.
5. Interpretación y reutilización
El índice excluye impuestos, gastos de compra, entrada, intereses, plazo del préstamo y gastos de vida. Describe un cociente normalizado para un municipio, no las circunstancias de un comprador concreto. Una subida no demuestra que una política determinada haya empeorado el acceso a la vivienda. Medianas, puestos y variaciones son descriptivos, no previsiones.
Las descargas contienen resultados derivados del índice de Hipotecalc y su atribución. No redistribuyen la base mensual completa de Idealista. No se concede una licencia abierta sobre datos de terceros. Al citar un resultado o gráfico, conserva la fuente, la edición y la advertencia de renta estimada. Una redistribución más amplia debe comprobarse con el titular de la fuente.
6. Mantenimiento y correcciones
Las nuevas publicaciones de renta y precios deben comprobarse antes de incorporar otra edición trimestral. Una nueva renta municipal del INE exige versionar la metodología y documentar la reconstrucción histórica; no debe empalmarse silenciosamente con esta serie. Cada informe está ligado a una edición de datos. Una corrección requiere nota visible, nueva versión y fecha de modificación, conservando la descarga anterior.