¿Quién paga el AJD de la hipoteca en 2026? El banco — y esta es la ley que lo dice

Si estás mirando hipotecas, tarde o temprano te cruzarás con tres letras que protagonizaron uno de los culebrones jurídicos más sonados de la banca española: AJD, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La buena noticia, por una vez, es simple: el AJD de la escritura de tu hipoteca lo paga el banco. Por ley. Vamos con el detalle, la norma exacta y los matices que sí te afectan.

Qué es el AJD

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados es una de las tres modalidades del ITPAJD (junto al ITP y a Operaciones Societarias), regulado en el Texto Refundido de la Ley del ITPAJD, Real Decreto Legislativo 1/1993. Grava, entre otras cosas, los documentos notariales: tiene una cuota fija (el papel timbrado) y una cuota gradual que se aplica a las escrituras con contenido económico inscribibles en un registro — como una compraventa de obra nueva o la constitución de una hipoteca.

Esa cuota gradual es la que duele: cada comunidad autónoma fija su tipo, normalmente entre el 0,5 % y el 1,5 %, y en una hipoteca no se aplica sobre el capital prestado sino sobre la responsabilidad hipotecaria (capital más intereses, costas y gastos garantizados), que suele rondar el 130-150 % del préstamo. Para una hipoteca de 200.000 €, el AJD podía suponer fácilmente entre 2.000 € y 4.000 €.

El culebrón de 2018, en tres actos

Durante décadas, ese impuesto lo pagó el cliente, amparado en el artículo 68 del reglamento del impuesto. Hasta que en otoño de 2018 pasó esto:

1. 16 de octubre de 2018. La Sala Tercera del Tribunal Supremo dicta sentencia declarando que el sujeto pasivo del AJD en los préstamos hipotecarios es el banco, y anula el inciso reglamentario que decía lo contrario.
2. 6 de noviembre de 2018. Tras dos semanas de caos, el Pleno de la misma Sala, dividido, rectifica y devuelve el impuesto al cliente.
3. 8 de noviembre de 2018. El Gobierno zanja el asunto por decreto: el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre modifica el artículo 29 del TRLITPAJD y deja escrito en la ley: «Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista». En vigor desde el 10 de noviembre de 2018.

El mismo decreto añadió un candado: el gasto no es deducible para el banco en el Impuesto sobre Sociedades, para que el traslado no saliera gratis.

Y la Ley 5/2019 lo dejó cerrado

Unos meses después, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) ordenó el reparto completo de los gastos hipotecarios en su artículo 14.1.e). Desde su entrada en vigor (16 de junio de 2019), en cualquier hipoteca nueva:

Gasto del préstamo hipotecario	Quién lo paga
AJD de la escritura del préstamo	Banco (art. 29 TRLITPAJD)
Notaría de la escritura del préstamo	Banco
Inscripción en el Registro de la Propiedad	Banco
Gestoría	Banco
Tasación de la vivienda	Cliente
Copias de la escritura	Quien las solicite

Si una entidad intenta cobrarte alguno de los gastos de su columna, es ilegal — y de hecho los tribunales llevan años ordenando devolver gastos cobrados indebidamente en hipotecas anteriores a la ley.

Lo que sí sigues pagando tú (que no te confunda el titular)

El banco asume el AJD del préstamo, no el de tu compra:

• Obra nueva: la escritura de compraventa sujeta a IVA paga su propio AJD, y ese es del comprador. El tipo depende de la comunidad (por ejemplo, la Comunitat Valenciana lo tiene en el 1,4 % general desde junio de 2026, con un 0,1 % reducido para vivienda habitual).
• Vivienda usada: la compra tributa por ITP y no lleva cuota gradual de AJD — ambos son incompatibles sobre el mismo acto. Puedes ver el tipo de tu comunidad en la guía del ITP o calcularlo directamente en la calculadora de ITP.
• Novaciones y subrogaciones: están exentas de AJD en los supuestos de la Ley 2/1994 (cambiar de banco o renegociar tipo y plazo), otro motivo por el que subrogar la hipoteca sale tan barato.

La letra pequeña honesta

¿Significa esto que la hipoteca te sale 3.000 € más barata que en 2017? En el BOE, sí; en el mercado, a medias. Los costes que asume la banca acaban formando parte del precio del dinero — diferenciales y comisiones se ajustan a la realidad de cada momento. La consecuencia práctica para ti es otra: ya no hay sorpresas fiscales en la firma del préstamo, y comparar hipotecas es más limpio que nunca porque la TAE recoge lo que de verdad pagas tú. Para eso tienes la comparativa de hipotecas y la guía de gastos de compraventa con la cuenta completa de lo que sí sale de tu bolsillo.

Aviso: contenido informativo, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Las normas citadas están enlazadas a sus textos consolidados en el BOE; los tipos autonómicos del AJD cambian con frecuencia — verifica el de tu comunidad antes de firmar.